서울 강남의 핵심 지역인 롯데월드타워 중심의 아파트단지 전경. 사진=수도시민경제 DB
10.15부동산대책이 나온 지 한달이 지난 11월 둘째주 부동산 시장의 변화는 서울 중심의 아파트값은 상승세가 회복되는 가운데, 서울과 전역과 경기도 12개 지역 등 3중 규제에 묶인 곳 이외의 지역으로의 풍선효과가 나타나면서 규제지역의 거래량이 급감하는 현상이 벌어지고 있다.
그런 가운데 부동산 대책을 내놓은 이후 효과는 없이 부작용만 늘어가자 다급해진 김윤덕 국토교통부 장관은 규제지역 확대를 거론하면서 서울 부동산 민심을 달래려는 의도로 오세훈 서울시장과 만남의 자리를 가져 곧 추가로 나올 것으로 예상되는 부동산대책에 관심이 모아지고 있다.
부동산R114(www.r114.com)에 따르면 11월 둘째 주(10~14일) 전국 아파트 매매가격은 0.24% 올라 지난 주(0.11%)대비 오름폭이 확대됐다. 서울이 0.31% 상승했고 경기ㆍ인천과 수도권이 각각 0.23%, 0.27% 상승했다. 비수도권에서는 5대광역시가 0.14%, 기타지방은 0.08% 올랐다. 전국 17개 시도 기준 상승 15곳, 보합 1곳, 하락 1곳으로 상승 지역이 대부분이었다. 지역별로는 △서울(0.31%) △경기(0.26%) △부산(0.20%) △울산(0.20%) 등이 올랐고 충북은 0.01% 떨어졌다. 한편, 10월 전국 변동률은 0.75% 상승해 월간 단위로는 올 들어 가장 큰 오름폭을 기록했다. 규제지역 확대 전 막바지 매수세가 몰린 서울이 1.21% 뛰며 상승을 이끌었다.
특히 10.15부동산대책이 서울 아파트값 잡는 것이 목적이었지만, 대책이 나온 이후 아파트값이 한 번도 하락한 적이 없고, 지난 주 0.31% 상승은 전주 0.17% 상승의 두 배 가량 상승폭이 늘어나 앞으로의 강한 상승추세를 예고했다.
특히 일종의 풍선효과로 지방 아파트값이 들썩이기 시작했는데, 10.15대책 이후인 10월 24일 기준 0.01%에서 10월 31일 기준 -0.01%로 하락했다가 11월 7일 0.02%로 상승한 이후 지난 주 0.08%로 상승폭을 크게 키웠다. 전주 대비 상승폭은 4배 상승한 것이다.
반면 전세물량이 급격히 줄면서 전세에 대한 수요도 줄면서 지난 주 서울 아파트 전세가는 전 주0.23% 상승 대비 크게 상승폭이 줄어들어 0.04%를 기록했다. 10.15대책 이후 전세를 갭투자가 중단되면서 전세가가 지속적으로 오른 데 따른 피로감으로 전세가 상승폭이 감소한 것으로 풀이된다.
전국적으로도 전세가는 10.15대책 이후 가장 적게 올랐다. 10월 24일 기준 0.05% 상승에서 0.04%, 0.11%, 0.16% 오르다가 지난 주 0.03% 상승하는 등 전 주 대비 5분의 1 수준으로 상승폭이 줄어들었다.
전반적으로 지난 부동산대책이 나온 이후 서울 전역과 수도권 규제지역의 아파트값은 꾸준히 상승하고 있는 가운데, 시간이 갈수록 상승폭이 늘고 있고, 전세가 역시 갭투자 금지로 인해 물량이 실종되면서 상승세를 이어가고 있지만 현재는 물량이 없는 관계로 상승세는 주춤하고 있는 상황이다.
그러나 거래량에 있어서는 절벽 수준으로 떨어져 실수요자들의 어려움이 확대되고 있다. 서울 아파트 매매거래량은 대책 발표 전에는 월 7~8천 건 수준에서 거래가 됐지만, 지난주 기준으로 신고된 11월 거래량은 313건에 불과해 신고 기간(~12월)을 감안하더라도 거래량은 10분의 1토막으로 줄어들 것으로 전망된다.
그로나 풍선효과가 나타나고 있는 경기도 구리, 화성(동탄신도시) 등 비규제지역 일부는 가격과 거래량이 동반해 늘어나는 움직임도 감지되며, 벌써부터 규제 지역 확대 가능성도 거론되고 있다.
실제로 부동산 전문 리서치없체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 지난 주 기준 분석한 서울 아파트 거래 내역을 보면, 10.15부동산대책 시행 약 한달 동안 서울 아파트 거래량은 80% 이상 감소한 것으로 나타났다.
서울 자치구별로는 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%), 성동구(-89.6%), 중구(-85.9%), 강동구(-85.1%), 마포구(-84.9%), 동작구(-84.9%), 종로구(-83.5%), 동대문구(-82.6%) 등에서 거래량이 크게 줄었다.
경기도권에서 규제지역으로 지정된 자치구도 비슷했다. 재건축 호재 등으로 가격 상승 폭이 컸던 성남시 분당구(-86.6%)를 비롯해 성남시 수정구(-91.3%), 성남시 중원구(-86.2%), 광명시(-85.4%), 안양시 동안구(-81.5%), 하남시(-80.9%), 용인시 수지구(-73.9%) 등 규제 대상지역 모두 거래량이 대폭 감소했다.
그러나 규제의 주요 대상인 강남 3구와 용산구는 거래량 변동 폭이 상대적으로 작았다. 송파구의 거래량 감소율은 2.9%에 불과했고, 서초구(-7%), 강남구(-29.7%), 용산구(-48.6%)도 서울의 다른 지역과 비교해 감소율이 낮았다.
거래량 감소에 다라 전체 거래금액도 크게 줄었다. 서울 전체 아파트 거래금액은 10·15 대책 시행 이전 27일간 약 12조3883억원이었다가 이후 3조1757억원으로 74.4% 감소했다.
아파트값의 지속적인 상승세를 반영해 평균 거래가격은 대책 시행 이전(12억814만원)보다 이후(13억6882만원)가 높아졌다. 수요가 위축된 상황에서도 공급 부족 등을 고려해 가격을 내리지 않은 소수 매물이 신고가로 거래된 영향으로 풀이된다.
규제를 피한 일부 지역에서 거래가 증가하는 풍선효과도 나타났다. 수원시 권선구가 10·15 대책 시행 이후 거래량이 67.6% 급증했고, 동탄이 있는 화성시도 44.6% 늘었다. 용인시 기흥구(13.4%), 안양시 만안구(12.3%) 등도 거래량이 늘었다.
상황이 이렇자 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 11일 김윤덕 국토교통부 장관이 10•15 주택시장 안정화 대책 시행 후 비규제지역 집값이 오르는 현상과 관련해 규제지역 확대를 검토할 수 있다고 밝혀 추가 규제책을 내놓을 속내를 드러냈다.
김 장관은 “(경기) 화성이나 구리는 부동산 가격이 풍선효과로 상승할 우려가 있는 수준으로 보인다”며 “일부 지역에 대한 규제 확대도 검토할 필요가 있다. 다만 정해진 것은 아니며, 시장 상황에 대응해 정부 시책을 지속적으로 점검하고 있다”고 말했다.
곧 발표할 것으로 예상되는 추가 규제지역 확대에서는 지난 10.15대책에서 규제지역으로 지정된 곳 중 일부는 규제지역에서 해제될 가능성도 높아졌다. 정부가 규제지역으로 묶는 기준을 삼은 통계가 대책 직전의 9월을 포함한 3개월치가 아닌 6월부터 8월까지의 3개월치에 대해 위법논란이 일면서 서울의 도봉구, 강북구, 금천구 등 5개 구와 경기도 의왕시, 수원시 팔달구, 장안구, 성남시 일부 등 5개 구가 행정소송 움직임을 보이면서 이들 10개 지역 중 일부는 규제지역에서 해제될 가능성도 높아졌다.
이미 천하람 개혁신당 원내대표는 서울행정법원에 10•15 부동산 대책에 대한 취소소송 및 효력정지 가처분 신청을 제기한 상황이다.
부동산업계 한 전문가는 “정부가 서울 중심으로 아파트값이 급등하자, 문재인 시즌2라는 지적에 깜짝 놀라 서둘러서 효과를 바로 볼 수 있는 수요억제책을 들고나왔는데, 가격 억제효과는 별로 없이 실수요자들의 불편함만 가중되면서 서둘러 후속 대책을 준비하는 것으로 보인다”면서 “지난 10.15재책을 짜는 과정에서 통계수치 적용에도 문제가 있었던 만큼 시장의 불신이 생기면서 정부가 보완책을 내놓을 수밖에 없는 상황이 됐다”고 말했다.
이주연 기자